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Cláusula suelo en subrogación hipotecaria, el TS pone orden.

Cláusula suelo y subrogación hipotecaria.

El TS aclara el tema de las hipotecas con cláusula suelo procedentes de subrogación hipotecaria.

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Los clientes con cláusula suelo en su subrogación hipotecaria vuelven a tener razón, a juicio del TS, que en su Sentencia nº 643/2017, rec. 514/2015, de 24 de noviembre de 2017 (Sala 1ª) afirma que la entidad financiera (Bantierra, Ibercaja, CAI, Kutxabank, etc.) tenía la obligación de informar al cliente de la existencia de cláusula suelo en la hipoteca.

¿Cuándo se dan estos casos?

Las subrogaciones hipotecarias son aquéllas en las que se sustituye al deudor inicial de la hipoteca por uno nuevo, normalmente se trata del comprador de la vivienda, que, para beneficiarse de las mejores condiciones que tenía el deudor inicial ( casi siempre es el promotor) decide “quedarse” con su hipoteca.

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La duda estaba en quién debía informar al comprador de las las condiciones de la hipoteca, la ley dice que el promotor debe ofrecer toda la información relativa al préstamo, ahora la jurisprudencia determina que el banco no es ajeno a la operación y que debía asegurarse de que el cliente conocía todas las características del préstamo, y, especialmente, si existía tipo de interés mínimo.

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Miles de consumidores compraron su vivienda subrogándose en la del promotor sin tener la mínima idea de que en las condiciones que firmó el vendedor existía cláusula suelo, esto se debe a que en las escrituras de compraventa y subrogación no se copiaban todas las condiciones financieras existentes en la inicial, por lo que el cliente solo descubría que tenía límite a la baja al no ver descender su cuota hipotecaria.

Ante las reclamaciones por cláusula suelo en subrogación hipotecaria las entidades financieras respondían descargando la responsabilidad de informar al cliente en el promotor-vendedor, y es sobre este extremo sobre el que se ha pronunciado el TS en los siguientes términos( STS 643/2017):

“el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato. Una parte considerable de las compras de vivienda en construcción o recién construida se financia mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, con modificación, en su caso, de algunas de sus condiciones. Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE (EDL 1993/15910) y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.”

Sentencia completa aquí.

Y también en la posterior sentencia nº 649/2017, rec. 683/2015, de 29 de noviembre de 2017 (Sala 1ª), en la que aclara en relación con el predisponente lo siguiente:

“el sujeto que predispone no necesariamente será el sujeto denominado legalmente como predisponente en la relación contractual, sino que lo será quien incorpore cláusulas predispuestas al contrato. Si la ley exigiera que, para poder aplicar la normativa protectora, que el predisponente debiera ser el autor material del contenido contractual, a éste le sería fácil eludir el régimen legal de condiciones generales mediante el encargo de la redacción a un tercero”.

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Lo anterior deja perfectamente claro que en las subrogaciones hipotecarias es la entidad financiera en la que recae la obligación de informar sobre la existencia de cláusula suelo, por lo que en aquellas subrogaciones en las que no cumpliera con su obligación de informar de la existencia de tipo mínimo el consumidor apoyándose en la jurisprudencia podrá pedir la nulidad y la devolución de los intereses pagados de más.

 

 

 

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