Abogados Zaragoza, Reclamación Gastos Hipoteca

Gastos hipotecarios: el consumidor gana más juicios

A la guerra abierta con los bancos por las cláusulas suelo le ha seguido la de los gastos hipotecarios, en esta cláusula de la escritura de préstamo se obligaba al consumidor a pagar todos los gastos que generara la firma de la hipoteca, en concreto:

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  • NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  • TASACIÓN de la vivienda.
  • REGISTRO DE PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
  • IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS , si hubo que pagarlo.
  • GESTORÍA, si nos la impuso el banco.

Poco a poco a lo largo de toda la geografía nacional se van dictando sentencias sobre gastos hipotecarios, la mayoría dan la razón al cliente y obligan al banco a devolver los, de media, entre 3000 y 4000 euros abonados por el consumidor al formalizar la hipoteca.

Sigue habiendo disparidad de criterios sobre el IAJD, que a la postre es la parte más abultada de la suma de las facturas (50% aproximadamente), si bien, en relación al impuesto quedan muchas Audiencias que no se han pronunciado y otras que lo han hecho ordenando la devolución de la totalidad de su importe, y es posible que nuevos pronunciamientos del Tribunal Supremo sienten jurisprudencia, es decir, que no puede darse por perdido.

Antes de ir a juicio recomendamos a todos nuestros clientes acudir a la vía extrajudicial enviando carta al SAC de la entidad bancaria, algunas de ellas aceptan hacerse cargo de parte de los gastos que pagó el cliente para evitar la vía judicial. Si tienes dudas sobre como hacer esto puedes contactar con nosotros.

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El fundamento jurídico de la devolución, en su versión más simplificada, lo encontramos en el artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en especial en sus apartados A y C:

Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato.

En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:

1. Las declaraciones de recepción o conformidad sobre hechos ficticios, y las declaraciones de adhesión del consumidor y usuario a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato.

2. La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.

3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:

a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.

c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

4. La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.

5. Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

6. La negativa expresa al cumplimiento de las obligaciones o prestaciones propias del empresario, con reenvío automático a procedimientos administrativos o judiciales de reclamación.

7. La imposición de condiciones de crédito que para los descubiertos en cuenta corriente superen los límites que se contienen en el artículo 19.4 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo.

8. La previsión de pactos de renuncia o transacción respecto al derecho del consumidor y usuario a la elección de fedatario competente según la ley para autorizar el documento público en que inicial o ulteriormente haya de formalizarse el contrato.

Este artículo junto con la interpretación de la diversa normativa que regula los aranceles notariales y registrales, da lugar a que la cláusula sea considera abusiva y por lo tanto nula de pleno derecho, lo que significa que hay que eliminarla del contrato y hacer como si nunca hubiera existido, lo que nos lleva a que el banco deba devolver todo lo que el cliente pagó de más a la hora de formalizar la hipoteca.

En conclusión, podemos afirmar que la viabilidad de la reclamación es alta, que existen gastos pagados por el consumidor sobre los que no hay discusión en cuanto a que son de cargo de la entidad bancaria, y que sobre el IAJD todavía hay discusión pero es un extremo que esperamos pronto quede aclarado, así que recomendamos, cuando menos, iniciar la reclamación extrajudicial para recuperar los gastos de formalización de hipoteca.

 

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